SHI-partnersの企業理念
従来型の賃貸会社とプロパティマネジメント会社の違い
賃貸物件で最も大切なのは、より高い収益を安定して確保できることです。しかし従来の「賃貸管理」は入居者を斡旋する仲介業の延長線上で発展してきました。これは厳密にいうと、双方代理であり利益相反行為であるともいえます。また、「賃貸管理会社」といっても、売買仲介でいうところの売主と買主の間に不動産業者がふたつ入る「共同仲介」的な貸主側の仲介業者に過ぎない場合もあります。これらは本当にオーナーの収益の最大化に寄与していたか、はなはだ疑問です。昨今ニュースなどでとりあげられている敷金返還問題なども、こうした悪しき慣習に根ざした矛盾が表面化していると言えるかもしれません。
【業務上の違いの実態】 |
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従来型賃貸管理会社 |
プロパティマネジメント会社 |
| テナントからの仲介手数料が売上のメイン | オーナーからのマネジメントフィーが売上のメイン |
| オーナーとの利益相反行為がある | オーナーとの利益相反を排除する |
| 管理業より仲介業がメイン | 管理業（プロパティマネジメント）がメイン |
| 仲介物件が増えるので、入居者の解約が実は歓迎である | 稼働率が低下するので、入居者の解約を好まない |
| 「空室」に対して鈍感 | 積極的に「空室」対策に取り込み、オーナーの利益の最大化を図る |
| 建築プロデュースに消極的 | 新築・中古の建築プロデュースに積極的 |
| 定期借家権の活用に消極的 | 通常の建物賃貸借に定期借家権を活用 |
| レポーティングをする余裕がない | トラックレコードの発行をする。クレーム処理のレポートを発行する |
| （主に仲介を主たる業務にしている会社という想定） | |
■稼働賃料の違い
入居者が3年居住して退去。 そして次の入居者がきまるまで1ヶ月でした。
計算すると・・・
10万円×36ヶ月÷（36ヶ月＋1ヶ月） ＝97,297円
同じく入居者が3年居住して退去。そして次の入居者がきまるまで半年かかりました。
計算すると・・・
10万円×36ヶ月÷（36ヶ月＋6ヶ月） ＝85,714円
このように、空室期間が違うと同じ成約賃料でも実際の稼動賃料は12%も違ってきます。この稼動賃料の最大化を図るのがプロパティマネジメントです。
■稼働率と空室率
空室率は以下のように形成されます。
空室率＝［解約戸数（年間）×空室期間（戸毎）］÷（物件戸数×12ヶ月）
つまり、解約率が少なく、退去毎の空室期間が少ないほど、空室率は減少し、稼働率が相対的にアップします。プロパティマネージャーは成約賃料もさることながら解約がなるべく出ず、空室期間を減少させる運用を心がけます。
